Since 2002 a regulation on Building Buildings UUBG has been made, namely Law no. 28 and in 2005 a realization regulation was also made, namely Government Regulation No. 36 where the contents are a building must be managed administratively and technically. This research is to determine the level of building reliability from the architectural aspects of the existing structure, utility, and fire protection, access capability, and building sand for the branch office building in Cimahi City. Survey methods measuring, counting and testing were carried out to collect primary data. Data analysis using descriptive statistics and assessment using the AHP method. The criteria used to determine the reliability of a building are Reliable with a score of 90-100%, Less Reliable with a score of 75-90%, Unreliable <75%. The results showed that 90% of the branch office buildings in Cimahi City were categorized as reliable and the adjustment of the office building rental price was Rp. 350,199, Content may be subject to copyright. Discover the world's research25+ million members160+ million publication billion citationsJoin for free 1 APRAISAL PENILAIAN HARGA SEWA GEDUNG Studi Kasus Kantor Cabang Instansi di Kota Cimahi Syapril Janizar., Edi Kurniawan, ST2 1,2Jurusan Teknik Sipil Universitas Winaya Mukti email ; sjanizar ABSTRACT Since 2002 a regulation on Building Buildings UUBG has been made, namely Law no. 28 and in 2005 a realization regulation was also made, namely Government Regulation No. 36 where the contents are a building must be managed administratively and technically. This research is to determine the level of building reliability from the architectural aspects of the existing structure, utility, and fire protection, access capability, and building sand for the branch office building in Cimahi City. Survey methods measuring, counting and testing were carried out to collect primary data. Data analysis using descriptive statistics and assessment using the AHP method. The criteria used to determine the reliability of a building are Reliable with a score of 90-100%, Less Reliable with a score of 75-90%, Unreliable <75%. The results showed that 90% of the branch office buildings in Cimahi City were categorized as reliable and the adjustment of the office building rental price was Rp. 350,199, ABSTRAK Sejak tahun 2002 telah dibuat peraturan tentang Bangunan Gedung UUBG yaitu UU no. 28 dan pada tahun 2005 juga dibuat aturan realisasinya yaitu Peraturan Pemerintah No. 36 dimana Isinya adalah sebuah bangunan harus dikelola secara administrasi maupun teknis. Ini Penelitian ini untuk mengetahui tingkat keandalan bangunan dari aspek arsitek yang ada struktur, utilitas, dan proteksi kebakaran, kemampuan akses, serta pasir bangunan gedung Kantor Cabang Instansi di Kota Cimahi. Metode survei mengukur, menghitung dan pengujian dilaksanakan untuk mengumpulkan data primer. Analisis data menggunakan statistik deskriptif dan penilaian menggunakan metode AHP. Kriteria yang digunakan untuk menentukan keandalan bangunan itu Andal dengan skor 90-100%, Kurang Andal dengan skor 75-90%, Tidak Andal <75%. Hasil penelitian menunjukan bahwa gedung Kantor Cabang Instansi di Kota Cimahi 90% dengan kategori andal dan penetapan penyesuaian harga sewa bangunan kantor yaitu Rp. 2 1. PENDAHULUAN Latar Belakang Bangunan gedung sebagai tempat manusia dalam melakukan kegiatannya, mempunyai peran yang sangat penting dalam pembentukan watak, perwujudan produktivitas, serta jati diri. Selain itu juga bangunan gedung berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, keagamaan, usaha, sosial budaya maupun kegiatan khusus. Isi dan amanat utama dari Undang – Undang Bangunan Gedung UUBG No. 28 tahun 2002 dan Peraturan Pemerintah PP No. 36 tahun 2005 adalah bahwa bangunan gedung harus memenuhi syarat administrasi dan teknis, sehingga gedung layak difungsikan. Dalam praktek di lapangan banyak pihak yang belum menerapkan peraturan tersebut sebagaimana mestinya. Pertanyaan yang muncul adalah bagaimanakah keandalan fisik bangunan gedung yang akan disewa oleh satu instansi dalam menerapkan secara penuh isi dan amanat dari UUBG, guna memenuhi syarat administrasi, syarat teknis, fungsional, dan pemenuhan kebutuhan didasarkan pada perilaku pengguna bangunan? Untuk itu dalam penelitian ini akan dilakukan evaluasi keandalan fisik bangunan gedung yang akan disewa oleh instansi di Kota Cimahi. Dalam rangka mewujudkan rencana sewa gedung untuk Kantor Sewa untuk Kantor Cabang suatu instansi di Kota Cimahi, maka disusun suatu, maka disusun studi evaluasi keandalan fisik banguan gedung untuk mengetahui kondisi persentase keandalan bangunan gedung, dalam rangka mewujudkan bangunan gedung yang andal, digunakan kriteria keandalan fisik bangunan gedung meliputi aspek kenyamanan, kesehatan, keselamatan, kemudahan dan keserasian dengan lingkungan. Aspek pengamatan fisik di lapangan dilakukan pada segi arsitektur, struktur, utilitas, aksesibilitas serta tata bangunan dan lingkungan. Rumusan Masalah Permasalahan yang akan dibahas dalam penelitian ini adalah untuk melakukan pemeriksaan keandalan fisik bangunan gedung sebagai acuan untuk penetapan harga sewa. Batasan Masalah Untuk memperjelas permasalahan dan memudahkan dalam penyusunan laporan penelitian ini maka digunakan batasan-batasan masalah sebagai berikut 1. Pengambilan data pada lapangan dilakukan dengan cara pengamatan visual terhadap komponen arsitektur dan melakukan pengujian komponen struktur dan utilitas. 3 2. Pemeriksaan teknis bangunan terdiri dari a. Arsitektur Pemeriksaan, arsitektur dilaksanakan pada finishing bangunan baik yang berada pada bagian dalam bangunan gedung, maupun yang berada pada bagian luar bangunan gedung, mencakup 1 Fungsi bangunan gedung terhadap kesesuaian peruntukan lahan. 2 Interior, antara lain finishing Lantai/selubung bangunan, dinding, pintu, plafond, jendela, kaca dan mebeul terpasang. 3 Eksterior, antara lain finishing Binding, lantai, pagar, dan lingkungan pendukung. b. Struktur Evaluasi dilakukan terhadap sistem struktur, pondasi, kolom, balok, sambungan kolom-balok, plat lantai dan plat atap. c. Utilitas/Mekanikal dan Elektrikal Evaluasi dilakukan terhadap sistem transportasi vertikal STV, sistem transportasi vertical eskatator, sistem instalasi plambing air bersih, air kotor dan limbah, dan air hujan, sistem instalasi listrik sistem Instalasi tata udara, sistem instalasi penangkal petir, sistem instalasi komunikasi dan tata suara, sistem pembuangan sampah, dan sistem BAS Building Automatic System. Persyaratan Pencegahan dan Penanggulangan Kebakaran, Evaluasi dilakukan pada sistem proteksi pasif dan aktif yang terdapat pada obyek bangunan gedung, termasuk pemeriksaan terhadap peralatan pemadam kebakaran, material insulator kebakaran. 3. Pengolahan data dilakukan dengan cara analisis terhadap persyaratan teknis bangunan gedung. Tujuan Penelitian 1. Tersedianya dokumen penelitian yang dapat memenuhi standar teknis sesuai dipersyaratkan dan rekomendasi teknis untuk penyesuaian harga sewa bangunan yang mengacu aspek keselamatan, kemudahan, kenyamanan dan kesehatan. 2. Terlaksananya pemeriksaan keandalan bangunan gedung yang efisien dari sisi teknis, luas bangunan, nilai sisa bangunan dan penyusutan bangunan. 3. Tersusunnya dokumen laporan untuk memberikan informasi kondisi keandalan bangunan gedung untuk pemeliharaan dan perawatan berkala bangunan gedung. 4 2. TINJAUAN PUSTAKA Persyaratan Kelaikan Fungsi Bangunan Gedung Kantor berasal dari bahasa Belanda “Kantoor” adalah sebutan untuk tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya berupa suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi. Long, 2004 Kantor menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah balai gedung, rumah, atau ruang tempat mengurus suatu pekerjaan atau juga disebut tempat bekerja. Selain dari pengertian diatas, ada beberapa pengertian kantor seara statis menurut beberapa ahli diantaranya yaitu  Menurut Atmosudirjo, 1982 kantor adalah setiap tempat yang biasanya dipergunakan untuk melaksanakan pekerjaan tata usaha, dengan nama apapun juga tempat tersebut mungkin diberian.  Prajudi Atmosudirjo 198225, kantor adalah unit organisasi terdiri atas tempat, staf personel dan operasi ketatausahaan guna membantu pimpinan. Pemeriksaan Teknis Arsitektur Pemeriksaan, arsitektur dilaksanakan pada finishing bangunan baik yang berada pada bagian dalam bangunan gedung, maupun yang berada pada bagian luar bangunan gedung, Kerusakan pada bangunan berdasarkan teknis arsitektur dibedakan menjadi 3 klasifikasi, yaitu A. Rusak Ringan Suatu interior maupun eksterior bangunan dikatakan rusak ringan apabila terdapat kerusakan namun masih dapat digunakan dan masih bisa diperbaiki, akan tetapi tetap perlu pemeliharaan B. Rusak Sedang Suatu interior maupun eksterior bangunan dikatakan rusak sedang apabila terdapat kerusakan dan tidak dapat digunakan namun masih bisa diperbaiki, akan tetapi tetap perlu rehabilitasi/perbaikan C. Rusak Berat Suatu interior maupun eksterior bangunan dikatakan rusak berat apabila terdapat kerusakan dan tidak dapat digunakan juga tidak bisa diperbaiki, maka perlu dirobohkan lalu dibangun ulang 5 Pemeriksaan Teknis Struktur Struktur bangunan gedung harus direncanakan secara detail sehingga pada kondisi pembebanan maksimum yang direncanakan, apabila terjadi keruntuhan kondisi strukturnya masih dapat memungkinkan pengguna bangunan gedung menyelamatkan diri. Pemeriksaan teknis bangunan gedung pada teknis struktur dilakukan dengan 2 metode yaitu pengamatan visual dan pengujian. Pengamatan visual merupakan untuk mengetahui kerusakan-kerusakan pada bangunan. Pada kerusakan bangunan ini dikategorikan sebagai berikut A. Pemeriksaan Visual Pengamatan visual dilakukan untuk mengetahui kerusakan-kerusakan pada bangunan. Pada kerusakan bangunan ini dapat dikategorikan sebagai berikut 1. Kerusakan Ringan Non-Struktur Suatu bangunan dikategorikan mengalami kerusakan nonstruktur apabila terjadi hal-hal sebagai berikut  Retak halus lebar celah lebih kecil dari 0,075 cm pada plesteran  Serpihan plesteran berjatuhan  Mencakup luas yang terbatas Tindakan yang perlu dilakukan adalah perbaikan repair secara arsitektur tanpa mengosongkan bangunan. 2. Kerusakan Ringan Struktur Suatu bangunan dikategorikan mengalami kerusakan struktur tingkat ringan apabila terjadi hal-hal sebagai berikut  Retak kecil lebar celah antara 0,075 hingga 0,6 cm pada dinding.  Plester berjatuhan.  Mencakup luas yang besar.  Kerusakan bagian-bagian nonstruktur seperti cerobong, lisplang, dll.  Kemampuan struktur untuk memikul beban tidak banyak berkurang. 3. Kerusakan Struktur Tingkat Sedang Suatu bangunan dikategorikan mengalami kerusakan struktur tingkat sedang apabila terjadi hal-hal sebagai berikut  Retak besar lebar celah lebih besar dari 0,6 cm pada dinding;  Retak menyebar luas di banyak tempat, seperti pada dinding pemikul beban, kolom; cerobong miring,  Kemampuan struktur untuk memikul beban sudah berkurang sebagian;  Laik fungsi/huni. 6 Tindakan yang perlu dilakukan adalah  Restorasi bagian struktur dan perkuatan strenghtening untuk menahan beban gempa;  Perbaikan repair secara arsitektur;  Bangunan dikosongkan dan dapat dihuni kembali setelah proses restorasi selesai. 4. Kerusakan Struktur Tingkat Berat Suatu bangunan dikategorikan mengalami kerusakan struktur tingkat berat apabila terjadi hal-hal sebagai berikut  Dinding pemikul beban terbelah dan runtuh;  Bangunan terpisah akibat kegagalan unsur-unsur pengikat;  Kira-kira 50% elemen utama mengalami kerusakan;  Tidak laik fungsi/huni. B. Pengujian Sedangkan pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung teknis struktur dengan pengujian dilakukan menggunakan alat Hammer Test dan Cover Meter. Pengujian Hammer Test merupakan salah satu jenis pengujian untuk mengetahui kuat tekan permukaan beton compressive strength dengan palu beton. Pemeriksaan Teknis Utilitas Instalasi MEP bangunan gedung dilakukan dengan pengamatan secara visual terkait kondisi fisik instalasi dan pengukuran/ pengetesan dengan menggunakan peralatan sesuai dengan fungsi dari komponen instalasi sistem. Adapun pelaksanaan kajian instalasi MEP pada gedung ini terbagi ke dalam beberapa tahapan perencanaan dan konsep yang meliputi seluruh system yang akan dikaji, sehingga kegiatan kajian ini dapat dilaksanakan secara terstruktur guna mendapatkan hasil kajian yang optimal. Kerusakan pada sistem berdasarkan teknis utilitas dibedakan menjadi 3 klasifikasi, yaitu A. Rusak Ringan Sistem dikatakan rusak ringan apabila sistem perlu tindakan perbaikan B. Rusak Sedang Sistem dikatakan rusak sedang apabila sistem perlu segera dilakukan tindakan korektif C. Rusak Berat Sisem dikatakan rusak berat apabila sistem sangat perlu dilakukan tindakan korektif secepatnya. 7 Untuk pengukuran dilakukan dengan menggunakan peralatan listrik sebagai berikut A. Avometer B. Tang Meter C. Earth Tester D. Thermo Meter Kriterian Penilaian Keabsahan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung ini dengan menggunakan metode penilaian dan pembobotan. Metode ini dilakukan dengan menggunakan sistim Analitical Hierarchy Process AHP, dimana metode ini digunakan untuk mengurangi tingkat subjektivitas pada pembobotan. AHP merupakan metode sistematis untuk membandingkan suatu daftar pengamatan atau alternatif. Perhitungan dilakukan dengan membandingkan nilai pada masing – masing sub komponen terhadap masing – masing kriteria persyaratan bangunan gedung. Susunan hirarki kelaikan fungsi bangunan gedung dapat dilhat pada gambar dibawah ini. Tabel 1. Kriteria Penilaian Kelaikan Fungsi Bangunan Gedung 3. METODOLOGI PENELITIAN Bangunan gedung merupakan hasil wujud dari pekerjaan konstruksi yang berada di atas tanah dan/atau air, yang dapat digunakan sebagai tempat manusia melakukan aktivitas atau kegiatannya. Terdapat beberapa fungsi dari bangunan gedung yaitu sebagai tempat hunian, tempat berwirausaha, tempat keagamaan dan sosial budaya serta tempat dengan fungsi khusus. Bangunan gedung tersebut harus dibuat kokoh, aman dan nyaman agar mendukung tercapainya tujuan-tujuan dan terlaksananya fungsi-fungsi pokok organisasi pemakai atau pengguna bangunan secara optimal. Berikut klasifikasi mengenai komponen yang terdapat pada bangunan gedung dapat dilihat pada Gambar 1. 8 Gambar 1. Diagram Alir Pemeriksaan Teknis Bangunan Gedung 4. ANALISIS DAN PEMBAHASAN Persyaratan Aspek Teknis Bangunan Gedung Perhitungan dilakukan dengan membandingkan nilai pada masing – masing sub komponen terhadap masing – masing kriteria persyaratan bangunan gedung. Susunan hirarki kelaikan fungsi bangunan gedung dapat dilhat pada gambar dibawah ini. Pemeriksaan Aspek Arsitektur Hasil pengolahan data aspek arsitektur selengkapnya disajikan pada tabel 2 dibawah ini. Gambar 2. Pemeriksaan Aspek Arsitektur 9 Tabel 2. Hasil Penilaian Aspek Arsitektur Berdasarkan hasil penilaian tersebut maka diperoleh persentase skor penilaian keandalan struktur sebesar dengan persentase bobot keseluruhan sehingga dapat disimpulkan bangunan gedung tersebut masuk kriteria andal. Pemeriksaan Aspek Struktur Hasil pengolahan data aspek struktur selengkapnya disajikan pada tabel 3 dibawah ini. Gambar 3. Dokumentasi Pemeriksaan Aspek Struktur Gambar 4. Modeling 3D ETABS 10 Tabel 3. Hasil Penilaian Aspek Struktur Berdasarkan hasil penilaian tersebut maka diperoleh persentase skor penilaian keandalan struktur sebesar dengan persentase bobot keseluruhan sehingga dapat disimpulkan bangunan gedung tersebut masuk kriteria andal. Pemeriksaan Aspek Utilitas dan Proteksi Kebakaran Tabel 4. Hasil Penilaian Pemeriksaan Persyaratan Aspek Utilitas dan Proteksi Kebakaran Berdasarkan hasil penilaian tersebut maka diperoleh persentase skor penilaian keandalan utilitas dan proteksi kebakaran sebesar dengan persentase bobot keseluruhan sehingga dapat disimpulkan bangunan gedung tersebut masuk kriteria kurang andal. Hal ini disebabkan karena peruntukan utama bangunan merupakan rumah toko Ruko sehingga sistem utilitas apalagi proteksi kebakarannya sangat minim. Pemeriksaan Aspek Aksesibilitas Hasil pengolahan data aspek aksesibilitas ditampilkan selengkapnya pada Tabel 5. 11 Tabel 5. Hasil Penilaian Aspek Aksesibilitas Berdasarkan hasil penilaian tersebut maka diperoleh persentase skor penilaian keandalan aksesibilitas sebesar dengan persentase bobot keseluruhan sehingga dapat disimpulkan bangunan gedung tersebut masuk kriteria andal. Pemeriksaan Aspek Tata Bangunan dan Lingkungan Hasil pengolahan data aspek tata bangunan dan lingkungan ditampilkan selengkapnya pada Tabel 6. Tabel 6. Hasil Penilaian Aspek Tata Bangunan dan Lingkungan Berdasarkan hasil penilaian tersebut maka diperoleh persentase penilain sebesar 88%, dengan persentase bobot keseluruhan sesuai dengan perhitungan skala likert yang telah dilakukan sebelumnya maka penilaian berdasarkan aspek tata bangunan dan lingkungan termasuk dalam kategori kurang andal. Dari hasil pengolahan data nilai total keandalan bangunan gedung ditampilkan selengkapnya pada tabel 7 dibawah ini. 12 Tabel 7. Rekapitulasi Penilaian Bangunan Gedung Berdasarkan tabel 7 diatas bangunan gedung yang diteliti dikategorikan andal, akan tetapi terdapat aspek penilaian yang kurang andal yaitu pada aspek utilitas dan tata bangunan lingkungan, hal tersebut terjadi karena kurannya pemahaman masyarakat dalam perencanaan bangunan yang andal juga harus memperhatikan utilitas dan tata bangunan. Walaupun aspek tersebut tidak begitu diperlukan akan tetapi dalam perundangan hal tersebut sangat penting untuk menciptakan bangunan gedung yang aman, nyaman dan sehat. Perhitungan Penetapan Harga Sewa Setelah didapatkan nilai keandalan bangunan gedung Kantor Cabang Instansi di Kota Cimahi, maka selanjutnya memperhitungkan harga sewa berdasarkan data-data variabel bangunan gedung yang digunakan untuk Kantor Cabang Instansi di Kota Cimahi yaitu sebagai berikut  Tahun dibangun/renovasi 2015  Tahun dinilai 2021  Umur bangunan 6 tahun  Nilai keandalan bangunan 90 %  Luas Tanah Keseluruhan 548 m2  Luas bangunan 749 m2 berdasarkan hasil pengukuran  Taksiran Harga Bangunan Rp. berdasarkan Total NJOP  Data tanah Nilai wajar tanah m2 = Rp. m2 = Rp.  Data Bangunan Harga Satuan Bangunan m2 = Rp. m2 = 13 Dari data diatas maka dapat dihitung untuk penetapan harga sewa tahun 2021 adalah sebagai berikut Harga Sewa = 3,33% x Lt x Nilai tanah+ x Lb x Hs x Nkb = Rp. Berdasarkan perhitungan diatas, didapatkan nilai harga sewa bangunan untuk tahun 2021 dengan mengacu pada nilai keandalan bangunan 90% yaitu Rp. atau mengalami kenaikan harga sewa pada tahun 2021 sebesar Rp. 5. KESIMPULAN Kesimpulan Penilaian terhadap keandalan bangunan gedung dilakukan berdasarkan pemeriksaan pemeriksaan persyaratan teknis bangunan gedung. Berdasarkan hasil penilaian yang dilakukan bangunan Kantor Cabang Intansi di Kota Cimahi dikategorikan andal dengan skor peniliaan 90%. Penetapan harga sewa bangunan untuk tahun 2021 dengan mengacu nilai keandalan bangunan 90%, maka harga sewa berkisar antara Rp. s/d Rp. Saran/Rekomendasi 1. Berdasarkan hasil Pemeriksaan dan investigasi yang telah dilakukan pada sistem utilitas Bangunan Gedung Kantor Cabang Instansi ini, maka dapat diberikan beberapa Saran/Rekomendasi yaitu sebagai berikut a. Pekerjaan penutup lantai b. Pekerjaan dinding c. Pekerjaan plafond d. Pekerjaan kusen pintu jendela e. Pekerjaan utilitas f. Pekerjaan atap DAFTAR PUSTAKA Undang – Undang Republik Indonesia No. 28 tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung. Peratruran Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. SNI 02252011 tentang Persyaratan Umum Instalasi Listrik 2011 PUIL 2011. SNI 03 – 1746 – 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan Pemasangan Sarana Jalan Keluar untuk Penyelamatan Terhadap Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung. 14 SNI 03 – 2396 – 2001 tentang Tata Cara Perancangan Sistem Pencahayaan Alami pada Bangunan Gedung. SNI 03 – 6197 – 2000 tentang Konservasi Energi pada Sistem Pencahayaan. SNI 03 – 6572 – 2001 tentang Tata Cara Perancangan Sistem Ventilasi dan Pengkondisian Udara pada Bangunan Gedung. SNI 03 – 6575 – 2001 tentang Tata Cara Perancangan Sistem Pencahayaan Buatan pada Bangunan Gedung. SNI 03 – 7015 – 2004 tentang Sistem Proteksi Petir pada Bangunan Gedung. SNI 03 – 7065 – 2005 tentang Tata Cara Perencanaan Sistem Plambing. SNI 28472013 tentang Persyaratan Beton Struktural untuk Bangunan Gedung. ResearchGate has not been able to resolve any citations for this has not been able to resolve any references for this publication.